Le retournement qui s’est opéré sur le marché de l’immobilier aux États-Unis depuis le début de l’année 2006 intervient après une phase de croissance exceptionnelle qui rompt avec les tendances de long terme. Engagée en 1995 et peu affectée par la récession de 2001, la dynamique s’emballe à partir de 2003, conduisant à une surchauffe dans le secteur, qu’illustrent la flambée des prix et l’accélération du taux d’endettement des ménages (100 % du revenu des ménages en 2006).
Simultanément, le marché de l’accession à la propriété a connu une véritable révolution. Le nombre de ménages propriétaires a augmenté entre 1995 et 2006 d’environ 15 millions dont 5 millions après 2001, et représente aujourd’hui 69 % de l’ensemble
des ménages américains.
Cette montée n’aurait pu avoir lieu si des conditions exceptionnelles n’avaient pas été réunies : niveau historiquement bas des taux d’intérêt jusqu’en 2004, politique publique de soutien à l’accession à la propriété, abondance de liquidités permise par la titrisation des créances hypothécaires, et surtout inventivité des banques pour faire reculer les limites de l’endettement. Le prêt traditionnel sur trente ans et à taux fixe cède progressivement la place à de nouveaux produits, principalement à taux variables.
Les produits deviennent plus attractifs et adaptés au profil de l’emprunteur : différé de remboursement du capital, taux d’intérêt d’entrée plus bas, possibilité de financer l’insuffisance d’apport personnel des primo- accédants par des prêts complémentaires, et surtout ouverture des circuits financiers aux ménages les plus à risque, ayant déjà connu des difficultés financières, par des prêts à prime. L’ensemble de ces prêts non traditionnels représente environ 30 % des nouveaux prêts et couvre 10 % de l’encours de la dette hypothécaire. Les ménages qui ont bénéficié de ces prêts pour devenir propriétaires appartiennent à toutes les catégories de la population, mais la progression a été plus forte chez les catégories qui étaient jusqu’alors les plus exclues des circuits de financement : les minorités noires et hispaniques, les jeunes et les ménages au revenu inférieur au revenu médian.
La hausse des taux d’intérêt depuis juin 2004, le retournement des prix de l’immobilier dans certains endroits depuis l’année dernière et le ralentissement économique rendent aujourd’hui la situation difficile pour les ménages les plus fragiles. Les refinancements, qui jusque-là avaient permis de restructurer la dette des ménages dans un sens qui leur était favorable, demeurent encore relativement élevés mais ils devraient baisser. Le rêve, devenu réalité pour certains, pourrait virer au cauchemar pour d’autres. Nous estimons cependant que l’économie américaine devrait digérer ce choc en 2007 par un ralentissement sérieux et éviter la récession. Mais les conséquences sociales seront douloureuses pour la population déjà marquée par les traces des inégalités.
source OFCE
